Почему потрясения полезны для рынка недвижимости

Недвижимость Mail.Ru
Читать дальше
Почему потрясения полезны для рынка недвижимости
ВКонтакте
Facebook
Одноклассники
Twitter
Российский рынок недвижимости уже переживал нелегкие времена, в том числе два больших кризиса — в 1998 и 2008 годах. Тогда в той или иной степени пострадали все участники: застройщики, покупатели, продавцы, владельцы и арендаторы. Но нет худа без добра: как выяснилось впоследствии, оба кризиса пошли отрасли на пользу.

Кризис 1998 года

Причины: огромный долг России по государственным краткосрочным обязательствам, длительное искусственное поддержание переоцененного курса рубля.

Состояние рынка на момент кризиса: зарождающийся рынок недвижимости, практически полное отсутствие нового строительства.

Что произошло: поскольку рынок недвижимости находился в зачаточном состоянии, а объемы строительства были ничтожно малы, во время кризиса 1998 года не было ни массовых остановок строек, ни обманутых дольщиков. Главным потрясением для рынка стал обвал рубля  российская валюта просела в 4 раза, с 6 до 24 рублей за доллар. На вторичном рынке расчеты велись в долларах или в рублях по курсу, и в кризис большая часть населения осталась с обесценившимися рублевыми доходами и накоплениями. Покупатели разбежались, продажи встали, и цены на квартиры пошли вниз. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за кризисный год жилье в Москве подешевело на 32%. То же самое происходило и в других городах страны.

Сначала продавцы отреагировали повышением цен на квартиры на 5–10%. Однако покупатели не пошли у них на поводу, и к концу августа 1998 года, через две недели после начала кризиса, рынок практически замер. Здесь определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. Чтобы привлечь покупателей, собственники начали снижать цены.
Ирина Доброхотовапредседатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Положительные последствия: как ни странно, кризис дал рынку импульс для ускоренного развития. Именно после 1998 года начало активно развиваться массовое строительство, появились дома по индивидуальным проектам, которые относились к более дорогим ценовым сегментам. Это привело к настоящему строительному буму начала-середины 2000-х годов. А быстрее строить  значит, быстрее продавать: через 34 года после кризиса начался стремительный рост цен на квартиры. К примеру, с начала 2005-го и до кризиса 2008 года цена на жилье экономкласса в Москве выросла в среднем в 2,5 – 3 раза. Стало выгодно вкладывать средства в недвижимость  почти половина сделок были инвестиционными с очень высокой доходностью, иногда достигавшей 100%.

До 1998 года крупными игроками были только государственные строительные организации, сохранившиеся после распада СССР. Но ослабление рубля вызвало резкий подъем российской промышленности и, как следствие, строительной индустрии. Именно тогда сформировались условия для отечественного девелопмента, за несколько лет практически с нуля образовалась целая отрасль экономики. Вслед за ней стремительно развивались смежники: производители стройматериалов, металлурги, энергетики, проектировщики, архитекторы. Был дан мощный импульс банковской сфере, рекламной индустрии, сфере дизайна и ремонта. Благодаря этому были созданы миллионы рабочих мест.
Сергей Лядовпресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

Кризис 2008 года

Причины: ипотечный кризис в США и последовавший за ним мировой финансовый кризис.

Состояние рынка на момент кризиса: бурное развитие, по всей стране шло строительство жилья и коммерческой недвижимости, банки активно финансировали девелоперов и выдавали ипотечные кредиты населению.

Что произошло: в 2008 году на российском рынке недвижимости в первую очередь сказалось сокращение иностранных инвестиций в строительство. Зарубежные банки прекратили финансировать российских застройщиков, которые к тому моменту уже давно жили по принципу «занять, чтобы отдать» и реализовывали по нескольку масштабных проектов сразу. Одновременно российские банки подняли ставки по ипотеке, ужесточили требования к заемщикам, а то и вовсе свернули ипотечные программы.  Покупательский спрос упал, и продажи у застройщиков встали. По всей стране закрывались фирмы и предприятия, люди теряли работу, и им было не до покупки жилья. Строить тоже было не на что  по всей стране заморозили 80% строек, несколько компаний обанкротились, многие находились на грани банкротства.

До 2008 года практически все игроки рынка придерживались откровенно спекулятивной стратегии, когда деньги из текущего проекта вкладывались в перспективный, образовывалась пирамида, продажи рушились, а площадки замораживались. В Подмосковье в 2008 году были сотни замороженных проектов, в Москве — десятки.
Екатерина Фонаревакоммерческий директор Корпорации «Баркли»

Чтобы распродать готовое жилье, достроить дома и расплатиться с долгами, застройщики начали снижать цены. Одновременно с рынком новостроек обвалился и вторичный рынок жилья. Кризис разразился в сентябре, а уже в октябре цены на жилье пошли вниз. В 20082009 годах, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», стоимость жилья в долларах снизилась на 37%. До кризиса цены росли слишком быстро, а затем ценовой «пузырь» лопнул.

Положительные последствия кризиса: как говорят сейчас старожилы рынка недвижимости, урок 2008 года заключался в «отрезвлении застройщиков и девелоперов, которые потеряли связь с реальностью».

В 2008 году застройщики и частные инвесторы верили в вечный рост цен на недвижимость, и в этом была их ошибка. Они смело брали кредиты, выводили одновременно огромные объемы в разных проектах. Поэтому резкое сокращение финансирования и спроса больно по ним ударило. Конечно, до конца компании не избавились от прошлых болезней, закредитованность застройщиков и сейчас остается высокой. И все же они стали осторожнее вести бизнес, осознали, что цены больше не будут расти на 50% в год, а новые объемы стоит выводить на рынок постепенно, чтобы в случае кризиса хватило сил и средств на то, чтобы все достроить.
Олег Репченкоруководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

До 2008 года строили много дорогого жилья. Кризис сделал рынок демократичным. Среди застройщиков началась серьезная борьба за массового покупателя, в результате появилось немало хороших недорогих проектов  всевозможных жилых кварталов и комплексов. Демократизация рынка продолжается и сейчас, поскольку спрос на доступное жилье значительно выше, чем на элитную недвижимость.

Кризис 2014 года

Причины: политические факторы (война на Украине, двусторонние санкции), снижение притока денег в экономику России, девальвация рубля из-за экономических санкций и снижения цен на нефть, а также отголоски кризиса 2008 года.

Состояние рынка на момент кризиса: активный, но уже перенесший кризис 2008 года и еще не окончательно оправившийся от него.

Что происходит: рынок недвижимости инертен и не сразу реагирует на ослабление курса рубля и снижение цен на нефть. Цены на жилье пока не обрушились, наоборот, перед Новым годом спрос на квартиры был очень высоким:  напуганные обвалом национальной валюты граждане вкладывали деньги в недвижимость. Зато на изменения отреагировали банки  после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% увеличилось число отказов в выдаче кредитов, в ряде банков выросли ипотечные ставки.

Чего ждать? Долгосрочных прогнозов никто не дает. Нынешний кризис частично похож на 1998 и 2008 годы, но поскольку сейчас ситуация обусловлена прежде всего политическими факторами, неизвестно, как долго продлится рецессия. Впрочем, эксперты уже могут оценить, в каком состоянии рынок входит в кризис и каких изменений ожидать в ближайшее время.

За счет ажиотажных предновогодних продаж девелоперы наработали «подушку безопасности» — в 2008 такой не было. Это поможет им продержаться более-менее ровно как минимум один квартал. Дальше, если ситуация не изменится (ипотечные ставки останутся запредельными, нефть и рубль продолжат дешеветь), то можно ожидать существенного снижения спроса и цен. Новые объекты будут выходить на рынок с дисконтом до 15%. А по старым проектам, которые уже продаются, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую.
Мария Литинецкаягенеральный директор компании «Метриум Групп»

Эксперты уверены, что жилье подешевеет — можно ждать акций со скидками до 1520%. Но такого падения цен, как в 2008 году, ожидать не стоит: за годы, прошедшие между этими двумя кризисами, не успел надуться ценовой «пузырь», рост цен был умеренным, поэтому падать им вроде бы некуда. Аналитики считают также, что замороженных строек будет немного, потому что большинство выстоявших в прошлый кризис девелоперов привыкли полагаться на собственные средства и накопили гораздо меньше долгов.

Как обычно в кризис, спросом будут пользоваться готовые объекты, с лучшим сочетанием цены и качества. Сделок на рынке жилья поубавится, в том числе из-за снижения доступности ипотеки. Но, как и во время прошлых кризисов, люди со сбережениями в валюте, смогут себе позволить купить очень привлекательную недвижимость по сниженным ценам.